文/子木
“北京海淀学区房一夜上涨40万元”。
昨天看到中新经纬报道的这条热点新闻后，我连忙找了几个北京中介朋友核实情况。
“也不知道为什么，学区房热度嗖一下子就起来了，尤其是海淀的学区房，基本上是挂一套卖一套，大家都在抢，跟不要钱似的。”
“北京一些学区房的售价都超了2017年调控之前最高峰水平了，还有人源源不断跟我打听学区房。”
“从11月开始，我几乎没休息过，一套房子几十个家庭看，看完就买都不用商量，而且业主开始坐地起价，一晚上跳涨几十万。”
前几天我就拿到一份贝壳的数据《北京二手房小区榜单》，里面也有描述：
北京学区房或迎来新一轮上涨行情。
因为统计显示，在“2020年业主预期最强的十大小区”中，海淀区的上地东里、东南小区、蜂鸟家园、万泉新新家园、新起点嘉园均是学区房，分别排名全市前五。
其中东南小区，去年12月的房价为12.87万/平米，今年下半年房价开始跳涨，12月房价已经达到14.46万/平米，每平米涨了1.59万元，按照60平米计算，今年一年涨价近百万，相当于年化收益13%左右。
同样，蜂鸟家园每平米涨了1万78，另外两个都是每平米6000元以上的涨幅。
在传统淡季，海淀学区房到底为何涨势如此凶猛，这又预示着北京怎样的楼市趋势？
1
缘由
在前几天全国数据盘点中，我们看到，北京2020年二手房交易规模达到8269亿元，成交套数达到16.6万套，仅次于上海排名第二。
北京今年的成交行情可以说是近两年最好的了，也可以说是自2017年调控以来最大的成交反弹。
需求喷发，库存量被加速消耗，供需失衡。
而学区房，绑定着一个城市最稀缺的教育，自然站在商品房价值金字塔的顶尖，这种硬通货，被顶端购买力继续提高价值，是意料之中的事情。
其次，今年疫情对人们的心理预期改变是非常严重的。
之前很多高收入家庭，都喜欢把孩子送到国外去读书，在教育端一直都跟国际沾边。
但是今年疫情，国外失控，几个留学主要国家，例如英国还出现变异，完美形象彻底在这些中产心中沦陷，很多人发现“国外的月亮原来没那么圆”。
于是很多人开始加入争夺国内稀缺教育的阵营中，这也是最近海淀学区房房价快速上涨的主要动力。
第三点就是学区房的制约因素“多校划片”，并未对房价产生打击作用，大家对学区房的投资概念基本没有被撼动。
前两年，大家不敢买学区房是因为从上到下都在搞“多校划片”，官方的意图很明显，就是想打击教育垄断下的高房价，同时实现教育均衡化。
但现在回过来看成果。海淀施行多校划片，大部分小区依旧可以被分配在就近的学校上学。即使不被分配在小区对应的名校，但是海淀整体的教育非常强，即使最差的学校在其他区也是位于前列的。
虽然多校划片有赌的成分在里面，但对于大部分家长来说，这种赌的风险都是愿意接受的。
一个读者跟子木说，他们家刚把朝阳的大房子卖掉去海淀买了老破小学区房。
一家人蜗居在学区房中，虽然牺牲了一定的生活品质，但孩子的教育有保障，未来考清北的概率还是很大的，最主要的是孩子上完学，这房子转手又能卖个好价格，学区房比朝阳普通房的房价潜力肯定大。
这种双重投资的买卖，怎么算都不亏。
2
信号
这两年搞多校划片、线上教育，到头来还是不如学区房给家长带来的安全感更直接。
最主要的是，现在这些抢学区房的家庭并非是只有钱的家庭，更多人是拥有高等学历的新城市精英，他们在不缺乏优质家庭教育的同时还在“攀比”学区房教育条件，真的让人诧异。
不过我个人建议，有充裕条件的可以选择投资学区房，如果是踮着脚尖，以牺牲居住品质换取学区房名额的还是主攻家庭教育吧，或者花钱好好请一个名牌家教。
再回来谈市场。
虽然2020年北京成交量大涨，行情非常好，但并未带来全市房价的普涨，这是因为北京这两年积累的库存大，尤其入市的新盘非常多，冲抵了二手房业主房价上调的预期。
但现在不同，学区房信号出现了。
按照过去以往的楼市规律，每一轮房价上涨，都是由学区房价跳涨带动的，学区房起到的作用就是“先驱和警示”。
数据显示也是如此，北京二手房新增房源量一路下滑，带看次数年末翘尾，市场蓄势完成，明年小阳春房价的上涨火苗已经点燃了。
如果明年房价上涨，北京会继续升级调控吗？
大概率不会，首先是“师出无名”，这轮房价支撑是靠刚需主导的，是在北京政策严控的条件下达成的，没有炒作。
其次是政策刹车已经踩到底了，认房认贷限购限贷，都是全国最严的，如果加码政策，必然会殃及刚需，这违背了“房住不炒”的本质。
3
警示
根据线报，2020年成交最好的城市上海，现在房价已经开始蹿升，近期很多读者都在反映这个现象，其中一个朋友发来抱怨，说自己关注的一套房踩上了“蹿天猴”。
紧跟其后，2020年成交量第二的北京，自然不会拉垮。
其实我对北京购房者的呼吁已经很久了。
9个月前，我写了一篇文章，《疫情结束之前，我劝你在北京看房》，7个月前我又写了一篇文章《你还在等北京房价下跌吗？》，2月前我再执笔警示《注意！留给北京买房人的时间不多了》。
每一篇文章，我都用大量的数据和现象推导行情演变，最早听着上车的现在很多人的房价都有一定的上涨。
现在正值北京“政策底+房价底”，能不能抄到就看你的本事了。这也是子木对于北京楼市的最后一篇预警。
济南钢城新苑是济钢鲍德房地产公司开发的楼盘，主要供应对象是济钢的广大职工；
公司正在办理开发建设手续的钢城新苑楼盘（原济钢新村南项目）占地478.16亩；地上容积率≤1.53；地下容积率≤0.45；建筑密度≤23%；绿地率≥35%。根据此规划可测算出该楼盘的建筑面积为60余万㎡（包括住宅和配套公建），可建50余栋高层和小高层住宅楼，可容纳4000余户居民的住宅小区。
钢城新苑北侧、西侧是济钢新村，是自上世纪50年代至今建起的已经是配套设施非常齐全的成熟社区，有8000多户居民，配套设施有体育场、体育馆、游泳馆、鲍山公园、新村公园、济钢宾馆、中、小学、幼儿园、医院、银行、商业服务网点等。共享。南邻飞跃大道，飞跃大道与工业南路衔接；东邻凤鸣路，凤鸣路连接工业北路和经十东路。交通便利。
实施规划要求，钢城新苑楼盘停车率不小于80%，同时须配建居民健身、商业服务、中水、垃圾转运、公厕、书报亭等设施。须一并实施用地内规划道路，住宅套型建筑面积控制须满足国家和省市有关要求。
居住改变生活，住的好，才是真正的好。钢城新苑楼盘将于2008年10月开建，3年后，在十里钢城的鲍山脚下，50多栋户型合理、面积适中的高楼将拔地而起，巍巍壮观。鲍德房地产是咱济钢自己的公司。因此，买鲍德房地产房子——放心，住鲍德房地产房子——舒心；鲍德房地产开发的楼盘——质量好、绿化好。成熟和谐的社区在钢城新苑；钢城新苑，它离单位不远，离鲍山很近；钢城新苑，济钢人的幸福家园。
谢谢纳为满意答案。
在南开北片，性价比最高的小区可能因不同的需求而有所不同。以下是几个值得考虑的小区：
* 天房天拖三期：这个小区附加了学校、公园、医院，甚至精装，且价格是南开北片最便宜的。由于南开北片是南开区教育最火的一片，三个重小都集中在北片，生源最好、含金量最高。
* 永基花园：这个小区位于绝对的中心区，与和平及鼓楼商圈近在咫尺，门口有地铁，性价比高。非顶朝南有两套两室预算在230以里。
* 临渭佳园：这个小区是去年南开销量第一，属于老百姓喜欢的性价比高的次新房，位置不如永基花园，但门口有长虹公园和地铁。临渭家园两室价位在160-200之间，可选范围比较大，离转学初中也不算远。
* 大园新居：这个小区房龄新，有洋房，高层带电梯，但有一些房型不规则，建议看里面正南正北的房。
* 云江新苑：这个小区是河西区销量人气均排在前三名，属于河西学籍少有的低价次新房，位置在河西小海地，价格只有旁边的新梅江高端新房一半左右，属于当初小海地小二楼拆迁还迁房，目前过两年的二手房已和其他私产房无区别，河西三片，好初中数量多，对口转学是河西华江里小学。这个房子离地铁六号线不远，周围属于小海地生活区，物价便宜，生活便利。
总之，天房天拖三期、永基花园、临渭佳园、大园新居和云江新苑都是南开北片性价比比较高的小区，可以根据自己的需求和预算来选择。
城市：北京
楼盘名称：北京亚运新新家园·别墅
别名：丁区 别?墅
公交线路：新新家园: 311路、运通117路、593路、913路
黄草湾: 311路、386路、运通117路、593路、913路
顾家庄桥南: 386路
辛店路(招呼站): 386路
其他交通方式：从国贸出发上三环主路往北行驶，在太阳宫桥右前方转弯进入京承高速公路，朝北四环/安慧桥/四元桥方向右转进入望和桥，直行进入四环，从和平东桥/北三环/小营路/育慧里出口离开稍向左转进入北四环东路辅路，在惠新东桥右转进入小营路，直行2公里即到项目。
规划信息：其占地面积为480000平方米，容积率，绿化率67%，共13栋楼，停车位丁区室内车位2个一期每户独立地上停车位两个，其中院落或户内停车位1个，路边停车位1个二期室内停车位每户2个
周边配套：教育设施：园区内双语幼儿园即将投入使用，汇佳幼儿园、小牛津双语幼儿园、金色摇篮双语幼儿园、芳草地小学、安慧里小学（寄宿班）、朝阳区外国语学校、中央音乐学院附中、陈经伦中学、北京八十中。
医疗设施：中日友好医院、安贞医院、望京医院、西藏医院、亚运村医院、航空中心医院、慧忠医院。
银行、邮局： 中国银行、建设银行、招商银行、工商银行、民生银行、亚运村邮局
商务设施：五洲日酒店、名人大酒店、马可孛罗酒店、凯迪克大酒店、北京国际会议中心、天安门招待所、北京会议中心。
健身设施：鸟巢、水立方、网球中心、奥体中心、朝阳区体育运动中心、北辰高尔夫球场、鸿华高尔夫球场、北湖9号高尔夫球场、亚运村美食一条街、第五大道。
商场：阳光广场、北辰购物中心、华堂商场、第五大道、嘉茂中心、华联商场、家和物美超市、旺市百利超市、家乐福、居然之家、百安居、东方家园、国美电器、大中电器、苏宁电器
文化设施：北京剧院、炎黄艺术馆、中国现代文学馆、阳光影城
公园： 奥运森林公园、北小河公园
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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因为枫叶新新家园是学区房并且房屋构造好。根据房天下西安二手房网公示，此小区可选择西安市重点私立高新一幼，一小，一中初中部，高中部，师盗力量雄厚，高考文科理科状元都出南一中。小区区主推户型是132平户型，南北通远，两梯四卢，优点是布局台理，设计利用率高，明厨明卫。
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新时代城市家园的房子出租需要注意：第一，对新时代城市家园租房的房客进行筛选尽量将房子租给有正当职业、有修养的人；第二，房东要核实房客身份房东在出租新时代城市家园房屋时应对租房人的身份加以核实，避免案犯入住；第三，新时代城市家园租房合同与内容，房客与房东的任何口头协议都尽量落实在正式出租合同中。签合同时，写明室内物品清单，并且写明如果损坏，该怎么赔偿。写明交付新时代城市家园房屋房租的方式，季度付或是半年付，然后加上如果过期还没交款的赔偿。
新时代城市家园二手房交易流程：1．登记申请书原件（受理窗口提供）；2．申请人明；3．新时代城市家园房屋所有权证原件；4．网上签约的新时代城市家园买卖合同原件；5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交新时代城市家园交易结算资金托管凭证原件；6新时代城市家园契税完税或减免税凭证原件；7．新时代城市家园房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份。
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银行： 深圳发展银行、农行、招行、建行中国银行、工商银行、交通银行
医院： 梅林医院、康复医院、北大附属医院
其他： 家乐福、天虹商场、全家乐超市、梅林购物广场、麦当劳、肯德基等
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郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，截至2021年1-6月，金水区是二手房成交套数高的地区，其次是二七区和中原区等，下面网编辑带领大家看看“2021年上半年郑州市二手房小区交易量前十”！
1、正弘数码公寓
约2.33万/_
郑州二手房出售热门小区，成交量排行2021年上半年前十。小区占地面积23310平米，建面155874平米，容积率5.19，绿化率40%。周边配套有河南博物院、动物园、奥斯卡**大世界、文博广场等，还有河南中医院、省康复中心医院、省煤炭总医院、省职工医院，以及世纪联华、家世界、华润万家、中环百货、金水区和法院、河南财经政法大学等。
地址：河南省郑州市金水区文博西路25号
2、远大理想城
约1.53万/_
远大理想城是是郑州未来远大置业有限公司鼎力开发的第一个大型住宅项目，坐落在航海东路与朝凤路交汇处北，总占地近500亩，规划总建面约76万_。作为郑州市二手房成交量高的小区之一，以及郑州二手房小区关注排名榜前十，远大理想城的建筑理念源于地中海，取于意大利托斯卡纳地区卡提哥利诺小镇风情，是典型的强调街区肌理与组团围合的大私家庭院。
地址：河南省郑州市经济技术开发区朝凤路
3、正商东方港湾
约2.29万/_
郑州二手房小区推荐、郑州二手房小区排名前十，坐落于郑州东站商圈内，由18栋高层组成，2011年建成入住。小区由河南正商置业有限公司开发，物业为河南正商物业管理有限公司，主力户型是85-96_二房、105-137_三房。周边主要有地铁5号线/3号线、郑州东站、新发展篮球公园、洛阳正骨医院、郑东医院、唯爱康中医院、商都路派出所、第十六中学等。
地址：河南省杭州市康平路9号
4、新里卢浮公馆
约2.02-2.32万/_
郑州二手房出售人气小区，已规划三期，一期于2009年5月1日开盘，2010年10月1日入住；二期于2010年8月25日开盘；三期靠紧邻郑州市第101中学和“陇海路心怡路”公交站点。小区周边配套丰富，紧靠地铁3号线/5号线、洛阳正骨医院、郑东新区实验学校、蒲公英小学、郑州市第101中学、五州中医院、新发展篮球公园、富康商业步行街等。
地址：河南省郑州市东风南路路段
5、富田
约1.2万/_
富田坐落在世纪欢乐园商圈内，成交均价为1.2万/_，主力成交套均面积为78_。作为郑州市二手房成交量高的小区之一，以及郑州二手房小区排名榜前十，富田的户型从居住实用性和舒适性上来看，都是比较突出的，在每一户中均设计了多功能用途房，业主可以根据家庭需求自由安排。小区主要户型有125/137/146_三房四房、58/78/83_小户型、复式户型。
地址：河南省郑州市管城回族区映月路51号
6、亚星盛世家园
约1.47万/_
郑州二手房小区哪个好：郑州二手房小区排名榜前十的亚星盛世家园，位于兴华南街商圈，由郑州市金汇房地产开发有限公司开发。小区占地面积大，绿化率达40%，居住人群素质比较高，上学方便，出行便利。小区周边设施主要有郑州市第八人民医院、郑州市第二人民医院、丹尼斯百货、郑州烈士陵园、亚星时代广场、长江西路小学、兴华小学等。
地址：河南省郑州市二七区长江中路128号
7、普罗旺世波特兰
约1.66万/_
庙李商圈的普罗旺世波特兰小区，总投资30亿元，规划占地1600亩，由信和置业有限公司开发。小区整体划分了1号院和2号院，以普庆路东西隔开，主力户型是82、85和89_的两房，119_的双卫大三房。小区环境相对较好，绿化全覆盖，人车分流；周边配套齐全，生活便利；物业管理相对较好，居住安全系数高。美中不足的是，小区车位配比不均。
地址：河南省郑州市金水区宏达街88号
8、郑飞家园
约1.13万/_
郑州二手房小区推荐、郑州二手房小区关注排名榜前十，由郑州大有永固置业有限公司建成于上世纪90年代，共计房屋超过5500户；周边生活设施完善，有郑州郑飞医院、金成中医风湿病医院、丹尼斯百货、红星美凯龙、中原百姓广场、大学南路游园、锦荣国际轻纺城、长江路基督教堂、第九十二中学、第四十八中学、第八十一中学等。
地址：河南省郑州市二七区南三环北侧
9、城市山水
约1.4万/_
城市山水小区由河南亚星置业集团有限公司建成，总建面约500万_，物业公司为河南盛世物业管理有限责任公司。小区周边直线距离2公里范围内有3个地铁站、136个公交站点；直线距离3公里范围内有179所幼儿园、36所小学、32所中学、53所大小医院、32个大小购物中心、956个大小超市、19个公园等。其配套设施齐全，是小编看好的小区之一。
地址：河南省郑州市二七区长江路
10、融创美盛象湖壹号
约1.44万/_
融创美盛象湖壹号是2021年3月份成交量高的二手房小区之一，主力成交套均面积为92_。小区周边直线距离3公里范围内有26个公交站点、10所幼儿园、7所小学、2所中学、2个购物中心、37个大小超市。周边还有绿博园铁路站、中国绿化博览园、方特旅游度区、象湖生态湿地公园，以及河南财政金融学院象湖校区、中原文化艺术学院等多所高校。
地址：河南省郑州市中牟县凤栖街
